Tanah adalah salah satu objek penilaian yang memiliki fluktuasi nilai paling tinggi. Hal ini terjadi disamping merupakan barang yang makin sulit di dapat, juga perubahan iklim ekonomi disekitarnya yang berpengaruh besar terhadap nilai jual objek tersebut. Al hasil, tanah merupakan salah satu tujuan investasi yang sangat dicari. Bayangkan saja, hanya dengan dibangun jalan yang melintas objek tersebut harga tanah bisa melambung dua hingga sepuluh kali lipat dari harga perolehannya. Apalagi dikemudian hari dibangun berbagai fasilitas penunjang seperti pasar, sekolah, supermarket, rumah sakit, dan sebagainya.
Bagi seorang investor (dan peminat tanah pada umumnya), untuk mendapat hasil investasi yang menguntungkan dimaksud tentunya tidak lepas dari unsur 'itung-itungan'. Apakah harga tanah yang ia beli nantinya adalah harga yang pantas dengan kondisi dan peluang ekonomis yang tertinggi? atau dengan kata lain apakah tanah itu memilki HBU (High and Best Use)paling maksimal?
Salah satu kriteria dalam menganalisis HBU tanah yaitu fisik tanah yang dapat meliputi ukuran/luas, bentuk tanah, ketinggian, kontur tanah, dan sifat tanah (lembek, keras, rawa).
a. Bentuk tanah
Bentuk tanah sangat beragam, persegi panjang, trapesium, kotak(sama sisi) ataupun tidak beraturan. Pada umumnya tanah yang ideal adalah beraturan dengan salah satu sisi lebih panjang. Namun apakah itu menjamin nilai yang paling tinggi? Tentu tidak. Tanah yang memanjang di bagian depan jalan misalnya, sangat riskan terkena pelebaran jalan. Sementara tanah yang menyempit di bagian depan, biasanya kurang diminati karena tidak leluasa untuk pengembangan. Tapi bukan berarti tanah tidak beraturan tidak punya nilai. Banyak kawasan pertokoan ataupun super mall memanfaatkan sisa tanah tak beraturan untuk tujuan penunjang komersial. Contohnya untuk parking area, ATM center, food court, dan lain-lain.
b. Ketinggian dari jalan
Pada umumnya orang lebih tertarik pada tanah dengan posisi lebih tinggi dari jalan. Selain untuk menghindari banjir juga relatif lebih aman dari gangguan kendaraan. Namun seberapa ketinggian yang normal? Tentu pilihan dikembalikan kepada peminat tanah dimaksud. Bagi operator selular, tanah dengan ketinggian maksimal, dapat menjadi nilai tambah untuk mendirikan tower.
c. Kontur tanah
Kontur tanah pada umumnya berupa tanah miring, terasering, dan datar. Tanah datar tentu lebih banyak peminat dari kontur lainnya mengingat relatif lebih mudah untuk digunakan dan tidak perlu biaya mahal jika dipersiapkan untuk pembangunan gedung. Bagi pengembang kawasan elit, tanah terasering dapat menjadi inspirasi, inovasi kawasan alam yang eksotis yang dapat meningkatkan nilai jual property.
d. Ukuran
Ukuran luas tanah lazimnya memakai satuan meter persegi. Di masyarakat satuan untuk ukuran tanah dapat berupa kavling, kampil, lining, dan sebagainya. Besar kecilnya luas tanah tentunya akan mempengaruhi harga tanah walaupun faktor subjektivitas sangat dominan. sebagai contoh, bila tanah seluas 300 m2 diperuntukkan lokasi residensial, akan memiliki nilai berbeda bila tanah yang sama diperuntukkan untuk kawasan pergudangan (komersial). Tanah yang lebih luas akan memilki nilai jual lebih tinggi bila berada pada kawasan industri atau pergudangan. Jadi besar kecilnya nilai tanah juga sangat tergantung peruntukkan dari tanah tersebut.
Jika investor sudah mengetahui secara fisik tanah yang diminatinya, cocok dengan kegunaannya, mampu memberikan gambaran keuntungan maksimal, Selanjutnya tinggal menghitung berapakah harga wajar yang harus ia keluarkan?
-- selamat menghitung--
